Можно ли взыскать с застройщика расходы на съём квартиры?

Автор: Олег Краснокутский · Опубликовано: 24.09.2026

Застройщик задерживает передачу квартиры, а вы продолжаете платить за съёмное жильё. Можно ли потребовать эти деньги с застройщика? Такое требование возможно, но одного факта просрочки и договора найма недостаточно. Нужно подтвердить расходы и объяснить, почему именно задержка передачи квартиры привела к ним.

Разберём позицию Верховного Суда и дело из моей практики во Владивостоке. В нём неустойку удалось взыскать, а расходы на наём — нет.

Это разбор судебных актов 2017–2020 годов и вопросов доказывания, а не полный обзор правил взыскания за 2026 год. Для конкретного требования необходимо проверить применимую редакцию законодательства и специальные ограничения за соответствующий период.

Неустойка и расходы на наём — разные требования

Неустойка начисляется за нарушение срока передачи квартиры. Для её взыскания не требуется доказывать расходы в соответствующем размере. Убытки за наём нужно обосновывать отдельно: подтвердить размер, основание расходов и причинную связь с нарушением застройщика.

Общие положения о возмещении убытков содержатся в статьях 15 и 393 ГК РФ. При споре по ДДУ учитываются также статья 10 Закона № 214-ФЗ в применимой редакции и специальные правила, действовавшие для соответствующих отношений и периодов. Порядок соотношения убытков и неустойки нельзя определять без этой проверки.

Рассчитать неустойку за просрочку передачи квартиры можно в калькуляторе. Его результат не означает, что расходы на съём жилья уже включены в расчёт или подтверждены.

Что сказал Верховный Суд о вынужденном найме

В деле № 18-КГ17-239 квартиру должны были передать до 31 декабря 2015 года, но передали 24 июня 2016 года. Дольщица проживала и работала в Краснодаре, собственного жилья в городе не имела, а зарегистрирована была в другом, значительно удалённом населённом пункте.

Первая инстанция взыскала 84 000 рублей расходов на наём. Апелляция отменила взыскание. Верховный Суд в определении от 19 декабря 2017 года не согласился с выводом об отсутствии причинной связи: дольщица рассчитывала на своевременную передачу квартиры и в период просрочки вынужденно продолжала нести расходы на наём.

ВС не присудил деньги своим определением: он отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.

При повторном рассмотрении снова последовал отказ

В определении Краснодарского краевого суда от 1 марта 2018 года № 33-6917/2018 в возмещении расходов на наём вновь отказано. Суд сослался, в частности, на недостаточность доказательств работы в городе в спорный период, фактического проживания в снятой квартире и необходимости найма двухкомнатного жилья.

Это не отменяет возможности заявлять расходы на наём. Но история показывает, почему ссылку на определение ВС нельзя подавать как гарантию результата. Дальнейшее обжалование повторного апелляционного определения в рамках этого материала не установлено. Карточка дела на сайте Краснодарского краевого суда.

Не каждое требование удаётся отстоять: дело из моей практики

Я представлял интересы дольщиков в деле № 2-814/2020 во Фрунзенском районном суде Владивостока и участвовал в апелляционном рассмотрении. Мы заявили несколько требований, включая неустойку за задержку квартиры и 425 000 рублей расходов на наём жилья.

Неустойку удалось взыскать, а расходы на наём — нет. Решением от 3 февраля 2020 года каждому из двух истцов присудили 35 000 рублей неустойки, 5 000 рублей компенсации морального вреда и 20 000 рублей штрафа. В возмещении расходов на наём отказали. Апелляция отказ в этой части не отменила.

Здесь и далее «взыскали» означает присуждение судом, а не подтверждение фактического получения денег.

Не все дела заканчиваются полной победой. Даже в одном деле результат по разным требованиям может отличаться. Я рассказываю об этом споре, чтобы показать не только возможности защиты дольщика, но и реальные риски.

Почему суд отказал в расходах на наём

Назначение переводов. В банковской выписке отражались перечисления различных сумм на карту физического лица. Суд счёл, что из неё нельзя установить основание и цель платежей. Поэтому связь переводов с оплатой жилья не была признана доказанной.

Период найма. Представленный договор был заключён на 11 месяцев с платой 17 000 рублей в месяц. Суд указал на отсутствие доказательств продления или заключения другого договора за заявленный период.

Причинная связь. Суд отметил, что потребность в жилье существовала ещё до заключения ДДУ. Также он сослался на то, что условия найма не согласовывались с застройщиком и не зависели от исполнения им договора долевого участия.

Какие аргументы суда нельзя превращать в универсальное правило

Само по себе заключение договора найма до просрочки не исключает убытков. Вопрос не только в том, почему человек первоначально снял квартиру, но и в том, почему он продолжал платить после даты, когда застройщик должен был передать новое жильё. Именно вынужденное продолжение найма отмечал ВС в краснодарском деле.

Отсутствие согласования найма с застройщиком само по себе также не является общим законодательным запретом на возмещение расходов. Эти доводы требуют правовой оценки, а не механического переноса из одного решения в другое.

Однако несогласие с правовой мотивировкой не устраняет отдельные вопросы к доказательствам платежей и периода найма. Поэтому при подготовке требования важно работать с обеими сторонами спора: правовым основанием и документальным подтверждением.

Какие доказательства подготовить

Главный вопрос: если бы квартиру передали вовремя, какие из заявленных расходов прекратились бы — и чем это подтверждается?

Это ориентир, а не обязательный одинаковый набор документов для каждого дела. Назначение перевода лучше указывать сразу: договор, месяц и вид платежа. Если старые переводы не содержат пояснений, их связь с наймом можно подтверждать совокупностью достоверных доказательств.

Не оформляйте фиктивные расписки и документы задним числом. Позднее подтверждение реально состоявшихся платежей нужно датировать фактической датой его составления.

Если квартира должна передаваться без отделки

Застройщик может возражать, что заселиться сразу после передачи было невозможно из-за ремонта. Необходимость ремонта не решает спор автоматически: задержка ключей может сдвинуть и ремонт, и переезд. Но соответствующие обстоятельства нужно объяснить. Нельзя без обоснования приравнивать весь период просрочки к периоду вынужденного найма.

Частые вопросы

Я снимал квартиру ещё до заключения ДДУ. Это исключает взыскание?

Нет, само по себе не исключает. Нужно показать, какие расходы продолжились именно из-за просрочки и почему своевременная передача позволила бы их избежать.

Если есть другое жильё в собственности, требование бесперспективно?

Автоматический вывод делать нельзя. Значимы местонахождение жилья, возможность его использования и конкретные семейные обстоятельства. Отсутствие собственного жилья в городе было важным обстоятельством дела ВС, но не единственным универсальным условием взыскания.

Обязательно ли иметь временную регистрацию в съёмной квартире?

Отсутствие временной регистрации само по себе не доказывает отсутствия проживания. Оно может подтверждаться другими доказательствами.

Можно ли добавить коммунальные платежи?

Их нужно анализировать отдельно: какие расходы возникли из-за нарушения, а какие человек нёс бы и при своевременной передаче своей квартиры. В рассмотренном краснодарском деле в возмещении коммунальных платежей было отказано.

Договор найма на 11 месяцев автоматически продлевается?

Нельзя исходить из автоматического продления любого такого договора. Для найма жилого помещения действуют специальные правила, включая особенности краткосрочного найма. Нужно проверить условия договора и доказательства продолжения отношений.

Что проверить перед направлением претензии

1. Установить срок передачи квартиры с учётом дополнительных соглашений.
2. Выделить период расходов, который предполагается предъявить.
3. Проверить применимое законодательство и специальные ограничения.
4. Сопоставить каждый платёж с договором и месяцем найма.
5. Обосновать связь расходов с задержкой квартиры.
6. Отдельно рассчитать неустойку и убытки с учётом правил их соотношения.

В претензии нужен не только итоговый размер требования, но и понятный расчёт с подтверждающими документами. Порядок направления и доказательства доставки разобраны в статье «Как отправить претензию застройщику».

Судебные акты

1. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 № 18-КГ17-239.
2. Карточка дела № 33-6917/2018 Краснодарского краевого суда, определение от 01.03.2018.
3. Карточка дела № 2-814/2020 Фрунзенского районного суда Владивостока, решение от 03.02.2020, УИД 25RS0002-01-2019-008927-86.
4. Апелляционное определение Приморского краевого суда от 22.06.2020 № 33-4935/2020.

Материал носит информационный характер. Перспектива требования зависит от периода убытков, обстоятельств, доказательств и применимого законодательства. Присуждение всей заявленной суммы и фактическое получение денег не гарантируются.